數據來源：
成交土地信息：根據中指數據研究院整理得出。
存量住房均價：根據VISS系統監測的鄭州市8個區域，共計3758個存量住宅小區均價，采用定基定權重的方式計算得出，以保證各期價格的可比性。
新建住宅、商業、辦公交易信息：根據鄭州市住房保障和房地產管理局數據整理得出。
VISS系統是由中估聯行研發的在線批量評估系統。該系統充分集成信息技術與估價師經驗，為房地產估價業務提供全新方式的在線評估數據支持。
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一、宏觀經濟分析
1、2018年全年，我國GDP與去年同期相比上漲6.6%；2018年12月份，CPI環比持平，同比漲幅有所回落；PPI環比降幅擴大，同比漲幅回落較多。
二、鄭州市房地產市場運行情況
1、土地市場狀況
2018年12月份鄭州市土地市場成交量和樓面均價環比同比均呈現量價齊跌；2018年全年鄭州市土地市場成交量和樓面均價同比呈現量價齊升。2018年12月份鄭州市成交土地面積33.26萬平方米，環比下降59.04%，同比下降57.42%；成交樓面均價3444元/平方米，環比下降7.19%，同比下降14.69%；2018年全年成交土地面積1003.64萬平方米，同比上漲8.31%；成交樓面均價2856元/平方米，同比上漲5.35%。
2、住宅市場狀況
A.新建商品住宅
2018年12月份，新建住宅市場環比呈現量漲價跌，同比呈現量價齊升；2018年全年新建住宅市場同比呈現量價齊升。2018年12月份，市區新建商品住宅成交套數和成交面積分別為43548套和438.07萬平方米，環比分別上漲71.04%和74.07%，同比分別上漲55.55%和55.29%；市區新建商品住宅均價為8587元/平方米，環比下降0.62%,比去年同期上漲8.31%。2018年全年，新建商品住宅累計銷售成交套數和成交面積分別為215920套和2128.76萬平方米，同比分別上漲24.38%和24.92%；市區新建商品住宅均價為9010元/平方米，較去年同期上漲4.09%。
B.存量住宅
2018年12月份，市區存量住宅成交量環比呈現量跌價漲，同比呈現量價齊升；2018年全年，市區存量住宅成交量同比呈現量跌價漲。2018年12月份市區存量住宅成交套數和成交面積分別為4088套和37.06萬平方米，環比分別下降8.89%和9.48%，同比分別上漲11.51%和9.12%；存量住宅均價為13621元/平方米，環比上漲0.50%，同比上漲2.34%；2018年全年，存量住宅成交套數和成交面積分別為47206套和423.57萬平方米，同比分別下降8.65%和10.99%；存量住宅均價為13475元/平方米，同比上漲4.09%。
3、商業市場狀況
2018年12月份，鄭州市新建商業用房環比呈現量價齊升，同比呈現量跌價漲；2018年全年，鄭州市新建商業用房同比呈現量跌價漲。2018年12月份，鄭州市新建商業用房成交套數和成交面積分別為1008套和7.82萬平方米，環比分別下降6.75%和上漲3.85%，同比分別下降41.67%和30.12%；新建商業用房均價17356元/平方米，環比上漲5.45%，同比上漲17.14%。2018年全年鄭州市新建商業用房成交套數和成交面積分別為15327套和97.97萬平方米，同比分別下降5.74%和18.00%；新建商業用房均價15809元/平方米，同比上漲5.67%。
4、辦公市場狀況
2018年12月份，鄭州市新建辦公用房環比呈現量漲價跌，同比呈現價漲量跌；2018年全年，鄭州市新建辦公用房同比呈現量跌價漲。2018年12月份，鄭州市新建辦公用房成交套數和成交面積分別為2611套和13.13萬平方米，環比分別上漲22.70%和25.05%，同比分別上漲20.88%和下降4.86%；新建辦公用房均價12567元/平方米，環比下降2.61%，同比上漲11.62%。2018年全年鄭州市新建辦公用房成交套數和成交面積分別為23543套和134.34萬平方米，同比分別上漲8.49%和下降8.54%；新建辦公用房均價12744元/平方米，同比上漲7.57%。
三、市場走勢分析
從去化周期來看：鄭州市商品住宅市場庫存量持續減少，市場呈現“供不應求”趨勢，去化周期持續縮短；辦公、商業市場庫存量均有所增加，呈現“供大于求”趨勢，去化壓力依舊較大。
2018年“兩會”確定了房地產調控的政策基調，進一步強調“房子是用來住的，不是用來炒的”、“下決心解決好房地產市場問題，堅決遏制房價上漲”的總體定位和基調，規劃實施青年人才公寓建設，加快促進房地產市場平穩發展，吸引優秀人才，留住高端人才，提升創新能力、促進經濟社會發展，再加上鄭州作為國家中心城市，其集聚資源、項目、人才等的能力不斷加強，加之引才引智政策不斷強化，城市人口正在快速增加，直接提升商品房的需求。
2018年全年，鄭州市區新建商品住宅成交套數215920套，成交面積2128.76萬平方米，成交均價9010元/平方米；存量住宅成交套數47206套，成交面積423.57萬平方米，成交均價13475元/平方米。新建住宅和存量住房成交量相差明顯，存量住宅成交套數僅占新建住宅成交套數的21.86%。近年來，隨著城市不斷外擴，鄭州開啟五環時代，地鐵五號線試運行，城市交通的快速發展，便捷度大大提高；外圍公共基礎設施建設速度明顯加快，新房規劃建設小區環境綠化率不斷提高、小區內部配套越來越完善，物業管理制度不斷提升、房屋質量和建筑材料要求越來越嚴格，加上購房者對于新房的偏好，新房成交優勢明顯。其中，主要原因還有新房價格明顯低于存量住宅價格，這也使一些剛需人群把購房需求轉移到新建住宅上，造成鄭州住宅樓市呈現新房熱二手房冷的“兩重天”狀態。
預計在現有政策維持不變的前提下，未來鄭州樓市住宅市場整體在平穩中會略有浮動，住宅市場整體仍會以維穩為主；商業、辦公市場庫存量依舊較大，將維持穩價去庫存的局面。
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